日本那麽小 为什麽东京房价反倒20年不涨?

发布时间2016-09-27 11:27

文章摘要

  目前的中国百姓的日常生活几乎已经被房价裹挟,而东京的街头巷尾并无烦人的房价热议,因为房价多年来增长不多。买房还是租房并不是了不

  目前的中国百姓的日常生活几乎已经被房价裹挟,而东京的街头巷尾并无烦人的房价热议,因为房价多年来增长不多。买房还是租房并不是了不得的人生大事。

  在总面积 121 平方公里的旧金山,过去 20 年,增加了约 10 万人(总人口从 74.6 万增至 86.5 万),增长了 12%。旧金山与伦敦的房价过去 20 年分别飈升了 231% 与 441%,而东京港区在人口增加的同时,20 年间房价仅仅增长 45%,多数涨幅还是日本央行 2013 年推出大规模货币刺激政策所致。

  有人提出,日本是个人口负增长的国家,房价当然会跌,实际不是这样的,日本与其它国家一样,也经历了“回归城市”潮。位於东京中心地段丶面积 20 平方公里丶寸土寸金的弹丸之地港区,过去 20 年总人口从 14.5 万增至 24.1 万,大约增加了 10 万人,大幅增长 66%。

  《金融时报》东京分社社长罗宾 • 哈丁认为根源是多亏了当初的楼市泡沫,否则东京就会与现在的伦敦和旧金山一样束手无策。

  一方面,城市按不同功能划分为商业区丶工业区以及住宅区。商业区可按业主自己意愿建房:东京的高招之一就是在原先绕东京湾的工业区不断兴建高层公寓楼。但在低层住宅区,建房则有着严格限制,很难获得重新规划的权限。

  在分区规划下,土地所有者拥有很多权力。事实上,日本宪法规定“拥有或持有的物权神圣不可侵犯”。私人开发商不能强迫业主出售土地;地方政府也不能阻止个人开发土地。

  

东京港区在人口增加的同时,20 年间房价仅仅增长 45%

 

  东京港区在人口增加的同时,20 年间房价仅仅增长 45%

  另一方面,上世纪 90 年代,地产商的不良贷款使日本金融机构濒临崩溃,於是政府放松了楼市开发政策,最终以 2002 年出台《城市复兴法》而告终。该法给重新分区规划大开绿灯。写字楼地块重新规划为住宅区。

  过道与公共用地不计入公寓房建筑面积,导致公寓楼在现有区划内越建越高,而如今正在讨论中的议案则允许业主重建更大面积的住房,前提是他们必须拆掉按昔日地震标准建造的房屋。

  这条法律从中央政府自上而下贯彻落实,允许业主拆旧建新意味着他们能很快从中获利。“城市规划法以及建筑法都由中央政府制定——甚至微小细节都写入了全国性法律。”冈田说,“地方政府在房屋开发方面,基本没啥发言权。”

  这样,宏观微观相结合,即便 2014 年,总人口 1330 万丶几无空余建筑用地的东京都新开工住房数为 142417 户,超过了整个加州的许可建房数(83657 户),也超过了英国全国(总人口 5430 万)的新开工数(137010 户)。

  结果,东京新开工住房数稳步上升,这与更加不同寻常的事实紧密关联。与西方大城市房价暴涨形成强烈反差的是:东京的房价基本原地踏步走。

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